2016年，商业地产市场风起云涌，虽然供需情况整体较去年好转，但商业地产市场仍面临存量大、同质化竞争加剧的局面。在此背景下，本报告将聚焦于去库存基调下的商业地产，重点分析商办市场的整体表现、市场热点及发展趋势，旨在为行业提供借鉴。

2016年商业地产市场热点

1、模式：重运营、强品牌建设、与金融结合实现轻资产发展

▲吾悦三大产品线及大悦城“4A大资管”战略

打造特色产品线，提升管理运营水平，加强品牌建设。2016年，优秀房企通过打造特色产品线、提升运营管理水平、加强品牌建设实现发展，行业内值得关注与借鉴的如：吾悦品牌是新城控股旗下城市综合体项目品牌，涵盖三大产品线，根据不同客群、区位进行产品差异化定位。

由开发运营模式向资产管理的轻资产模式升级。2016年10月，大悦城地产发布“4A大资管”战略，探索实现由开发运营商向资产管理商的跨越。

▲2016年商业地产与金融结合部分事件

与金融结合，探索经营模式转型升级。2016年，商业地产通过与资本结合，实现加快资金周转速度，盘活存量资产，提高资金配置效率。

▲2016年房企与地铁、工程类企业部分合作事件

2、方式：联合与收并购助力优势互补、业务完善、共赢发展

★与地铁、基建类企业联合，紧抓地铁上盖业务发展机遇

轨道交通时代，房企面临发展机遇。2015年，中国城镇化率已达56.1%，大都市圈将成为发展核心，而轨道交通正是大都市圈的“血脉”，地铁上盖物业具有好的成长性、稳定性及盈利性，轨道交通时代的到来为房地产业带来重大发展机遇。

★通过与险资企业、房企间强强联合，实现优势互补

与险资企业合作，实现业务全面发展。险资企业资金充裕，房地产行业对资金依赖度较高，通过与险资企业合作，可充分利用其资金优势，更好发挥自身在开发、管理运营等方面的优势。

通过房企间强强联合，实现商业物业投资、管理与服务升级。房企间的强强联合，可实现企业在资金、管理与服务等方面的优势互补与升级。

▲2016年典型房企收并购发展实例

3、业态：联合办公快速发展，实现存量盘活与办公形式创新

我国联合办公发展迅速，通过对存量商办物业更新改造、创新办公形式，通过空间、社群、服务的打造，实现存量盘活。作为近年商业地产领域的新兴业态，2016年，越来越多的企业涉足该领域，其中不乏优秀企业，通过客户定位、互联网思维的运用、线上线下社群的打造、特色服务的提供等盘活存量，实现了快速布局与发展。

氪空间已布局全国13个城市40个社区，实现三类产品打造。截至2016年末，氪空间在一线城市以及杭州、苏州、南京、武汉、成都、天津等13个城市完成了40个社区的布局，各城市氪空间入驻率均超84%。氪空间推出三类产品：轻享空间、专享空间、尊享空间，分别解决初创企业、中小企业和大中型企业对办公空间的不同需求。11月2日，氪空间完成A+轮融资，由普思资本和IDG资本共同投资，金额超过2亿人民币。未来，以氪空间为代表的联合办公企业服务平台还将快速发展。

不同类型的联合办公空间，选址考量因素不同。整体来看，联合办公多选择一线及热点二线这类经济体量大、经济增速较高、产业及科技发展良好、人口聚集力较强的核心城市，联合办公空间的选址根据其服务的客户不同，选址的倾向与考量均有不同。

我国联合办公盈利模式尚不成熟，当前以收取租金为主。联合办公的盈利模式包括：收取租金、通过提供服务收取相关费用、股权置换、场地溢价等。我国的联合办公现处于起步阶段，盈利模式正处于探索阶段，当前仍以收取租金为主；由于初创型公司的盈利本身就很少，从中抽到的分红微乎其微；而通过给创业企业提供增值服务获得盈利的通道仍有待打开。

值得注意的是，联合办公既带来发展新机遇，也带来挑战，各类企业应借鉴业内优秀企业的发展经验，清晰定位、加强运营与服务、丰富盈利模式，实现长远发展。

商业地产市场趋势展望

1、市场：去库存基调下，市场蕴含新生机

宏观环境利好商业地产长远发展。2016年，我国经济运行平稳，结构持续优化，金融市场平稳发展，中国财新服务业发展态势良好（2016年12月创近17个月新高），批发和零售业、住宿和餐饮业发展良好，新型城镇化与区域经济一体化加速推进，宏观环境利好商业地产长远发展。

市场在调整中变化，蕴含着新的生机。从商业地产市场表现来看，供需情况整体较去年好转。从土地市场表现来看，一线及热点二线城市需求旺盛，三四线城市以去库存为主基调。土地是市场变化的先行指标，未来，商业地产将更加向一线及热点二线城市集中，行业及市场集中度的提升将带来竞争加剧，新的挑战也将会带来市场新格局、新特点的形成，根据不同城市市场特点及变化，打造特色产品、实现错位竞争将成为发展趋势，商业地产市场发展将蕴含新的生机。

2、政策：调控力度加大，细化政策仍待落地

政策支持层面，调控力度仍将逐步加大，未来有待更细化、落地的政策出台。2016年，在商业地产整体面临去化压力的背景下，国家对商业地产调控力度加大，对于增量市场，因城施策、优化供应结构；对于库存压力大的三四线城市，严控或禁止新增商业用地；对于供需紧张的一二线城市，适当考虑土地供应。对于存量市场，2016年6月，《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布，11月，《关于推动实体零售创新转型的意见》印发，未来仍需要地方出台落地政策进一步引导和支持。政策优惠方面，未来可以通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策，降低企业资金压力，一定程度释放市场活力。

3、企业：注重定位及体验，向轻资产运营升级

一方面，企业更加注重客群分析、进行精准的产品定位，成为未来商业地产发展趋势。另一方面，商业地产将更加注重打造特色产品线，升级体验式业态。

此外，在发展模式方面，通过输出运营与管理、加强品牌建设、打造大资管平台、与金融结合等方式，实现开发运营模式向轻资产管理模式的转变与升级；企业间通过强强联合实现优势互补、共赢发展，通过收并购完善商业不动产发展与布局，将是未来商业地产发展趋势。