城市商业发展到今天，核心商圈的核心地段几乎开发殆尽，随着商业竞争升级和消费需求更多元，存量商业将积极进行创新的商业空间改造，以顺应时代发展下的新消费洪流。

空间改造具有盘活存量商业空间、激活城市商业元素等多重意义，本文将重点解读时下两个购物中心的空间改造策略，以供参考借鉴。

商业与文化融合，精细打造主题空间

上海美罗城

改造要点：从消费需求出发，以主题化异域风情空间为载体，逐层精细化打造，增加体验型业态和创新品牌比重。

上海徐家汇商圈正在整体转型升级，位于其中的美罗城早在2009年便踏上改造的道路，并成为业内主题化改造的典型案例。

其各个主要楼层的改造时间和改造前后的业态与定位对比，如下表所示：

01 打造契合年轻时尚客群的日式特色街区

美罗城的B1层改造前，曾由3000㎡的大食代和世嘉游艺城等占据，第一轮大规模调整便是将大食代搬到6层，取而代之的是将B1层打造为全新的、引领时尚潮流的日式特色“五番街”。

这一层改造的契机可以理解为：由于徐家汇商圈的客群以年轻、时尚消费者为主，当时为了抓住这波消费群体，同时也能够迎合当时徐家汇商圈打造“沪上时尚消费策源地”的目标。

2010年8月“五番街”开街后，不仅购物环境提升，让消费者拥有更好的消费体验，而且在品牌引入上也是费尽心思。最初营业时的20多个日本时尚品牌中有60%以上为首次进入中国市场，当时还引入徐家汇商圈内第一家无印良品。

02 沿袭B1五番街的调整思路，紧扣“欧风”主题

从2012年开始，美罗城又开启了4层的改造。在调整之前，四层主要有大众书局、健身中心和餐饮等。依旧沿袭地下一层五番街的调整思路，紧扣“欧风”主题，将年轻、时尚、潮流的体验感做出来。

在2013年12月亮相的欧风街，引入30余个品牌，其中有来自美国、法国、英国、西班牙、加拿大等知名品牌，且有约8个品牌为首次进入中国市场。

03 数码、手机、电脑全线退出

百脑汇层占据了一至三层共约1万平方米的面积。在商场经营之初，恰逢3C产品开始步入大众消费者家中，且与徐家汇商圈内其他商场形成错位化竞争（既有数码业态，也有购物、餐饮和休闲娱乐等业态），体现鲜明的差异化。

据了解，作为深受当时年轻消费者喜爱的知名IT品牌，业绩最好的时候百脑汇占整个上海市电脑消费市场份额的20%。

2014年12月，百脑汇退出后的3F被打造为具有法式浪漫风情的“罗薇道”。与主题相呼应的紫色薰衣草的铺设，以及各类时尚服饰、特色餐饮和体验式手作等业态的布局，使得内部空间焕然一新的美罗城更有逛头。

3F罗薇道

2016年，2F东南亚风格的“东来坊”开街，商场西部的百脑汇撤离后，将原来一层的眼镜品类迁移至二层。

2F东来坊

2017年，1F小清新风、主打和谐生态的“森林里”终于和消费者见面。和大部分商场布局成熟品牌不同的是，这里的一层聚集了诸多新兴、小众、网红品牌，例如：摆花街、聪少甜品、一号空间、喜茶、精品鞋类买手店LA RUTA DE VIA等。

04 坚持文化与商业融合，组合模式打造强文化体验

美罗城对于文化与商业融合的不断探索，以及为消费者打造独特文化体验的决心，将5F艺文廊以“剧场＋书局＋影院”的组合拳方式呈现。

其中赖声川的专属剧场——上剧场为商场带来了文化与商业的碰撞与融合，吸引了一批与商场调性相符的客群，同时剧场还肩负起孵化戏剧创作的功能，可谓一举多得。

05 上海“老字号”品牌抱团入场，为高楼层带来大量客流

将之前位于地下一层的大食代迁移至6层，能够为高楼层带来客流，同时还便于地下一层整体形象的整改和业绩的提升。

而走到楼上的大食代也与之前不同，在“上海弄堂”的主题之下，集合了“大壶春、功德林、小金陵、大富春、洪长兴、德兴馆”等20余家闻名全国的上海“老字号”品牌抱团入场，老上海风情十足，受到消费者的认同。

【美罗城空间改造借鉴点】

①从消费者需求出发，以主题化空间为载体，逐层精细化打造

美罗城在空间改造前，业态单一、品类无法跟上消费需求的转变，内部空间老旧，消费体验感较差。

经过逐层的主题化异域风情街区改造，美罗城展现出与过去“数码城”完全不同的时尚气息，“高颜值”才是王道。

②增加体验型业态和创新品牌比重，是激活实体商业的一剂良药

除空间场景化打造之外，业态、品类和品牌的调整也非常关键。撤掉百脑汇的美罗城有了更多的发挥空间，减少零售比重，增加休闲娱乐与体验类业态是基础动作。

除成熟品牌、网红品牌外，美罗城还更看好创新品牌，注重对于新兴品牌的培育，引进不少上海首店乃至全国首店，差异化竞争思路可见一斑。

颜值与体验并行，轻资产管理输出

天津和平大悦城（原津汇广场）

改造要点：充分利用空间，深度挖掘改造项目的有限体量；立体化布局主题街区产品线，力求最大化创新。

（特别说明：下文所提到的和平大悦城改造历程，为从津汇广场开业到和平大悦城新开业后的发展历程解读）

改造前后楼层对比表

天津和平大悦城的前身为津汇广场，改造前的津汇广场以1-4F的津乐汇百货为主，并在高楼层和低楼层搭配一些餐饮和生活、商务配套。

整个项目以综合体的形象面世，在项目正式开业的2002年，这样的业态组合确实非常合适，餐饮和商务配套可以为上面的写字楼和酒店服务。

然而，经过十余年的时代变迁，当时间走到2015年5月时，津乐汇百货已经无法支撑，走向关门闭店。到此时，能够引领未来消费趋势的大悦城加入到改造项目的队伍当中。

改造前——津乐汇百货

改造后——天津和平大悦城

01 内部空间在颜值和空间利用上均获胜

就内部建筑设计调整及装修效果来说，和平大悦城首先在颜值上获胜：留出中庭退台式共享空间，让商场看起来焕然一新，设置1-4层及4-6层的飞天梯，不仅将空间变的更加灵动，也直接为高楼层的手作主题街区带去人流量。

之前商场仅到5层，而和平大悦城的第6层空间突破了原来的体量限制，并打造为美食主题街区。

02 主题化街区空间立体打造

和平大悦城定位为“小资白领精致品质生活”的新型购物中心，标语为“慢生活、高品质”。主要目标客群为工作在南京路区域的白领小资人群，同时吸纳时尚潮人和社交达人。

就内部情景化空间营造方面来说，和平大悦城主要打造出4条主题街区，分别是位于二层的“HI内”内衣街区，位于四层的“超级工厂”和“MO复古街区”，及位于六层的“南岸里”美食街区。

HI内内衣街区

集合多家女士内衣及相关品牌，整体装修设计为海洋主题，这是和平大悦城首推的街区主题。内部以成熟品牌为主，人流量尚可，这一创新街区类型的能否成功仍待市场的进一步检验。

超级工厰

沿用天津大悦城的这一主题街区，“安全生产”四个大字写在墙上，以不同类别划分的区域，全面营造出高颜值艺术氛围工厂。

体验业态的热门带动了手作的兴起，亲自动手的参与感、向匠人看齐的精神、新奇的体验等让着十余种手作类型汇聚于此。从木、花、金、皮、纤维、画、陶、冰淇淋、占星、摄影、珍珠等类别，给予全方位的体验感受。

MO复古街区

复古街区从装修风格上和业态引入上都十分注重“复古”二字，入口处的老虎机、年代久远的理发转椅和木质理发台、斑驳的老式浴缸陈列在咖啡店中……

南岸里美食街区

这里集合了19家餐饮品牌，以其特色化的装修风格和丰富的品类赢得消费者的喜爱。这里不乏自带IP、客流和热度的品牌，如明星邓家佳的“Hi辣火锅”，以小龙虾为主的“虾士”，将太无二旗下品牌“鳗鳗の爱”，日式拉面“无敌家”等等。

【和平大悦城空间改造借鉴点】

①充分利用空间，深度挖掘改造项目的有限体量

从体量上来说，和平大悦城的商业面积较为紧凑。正是因为体量的限制，和平大悦城在飞天梯的设置、共享空间的设置及6层空间突破上做起文章。让空间更好用，更吸引消费者，并且实现高楼层的商业价值。

同时，也在业态和品类的选择上，以及主题空间规划上深入思考，发挥小而精的特色，主要选择独立设计师店面及多家首度进入天津市场的品牌。

②立体化布局主题街区产品线，并力求创新

大悦城已有的成熟主题街区产品线，和根据项目定位打造的全新产品线均有呈现。

天津大悦城的超级工厰这一手作概念街区及O2O会员体验平台良食局均被纳入到和平大悦城中，这些已有主题街区产品线的植入，让大悦城体系中已有的优质血液直接输入，焕发神采。

而HI内、复古街区和南岸里美食街区都属于全新产品线，它们的出现体现了大悦城团队不断创新的行动力。

③轻资产管理输出，扩张的加速器

大悦城在此次空间改造的过程中全程参与，但作为第一个轻资产管理输出项目，大悦城地产并没有持有具体股份，而是采取共享租金收益和分成等收益方式，其成熟主题街区产品线的输出也能够为其获得一份收益。

当然，大悦城的轻资产管理输出，更多的还是为了实现其5年20座大悦城的扩张目标，未来大悦城将通过改造、升级的方式拓展大悦城版图，插上加速的翅膀。

结语 

商业空间改造向“主题化”、“高颜值”和“强体验”方向改造已得到公认，贯穿始终的调整思路和紧跟时代的创新意识是商业项目永葆青春的秘方。

这里的创新不只体现在理念上，更多的是落实在主题街区产品线的不断研发与实践、品类的组合与调整、对于创新品牌的培育与扶植、以及放飞想象力的空间功能突破，这些需要各方的合力经营，共同营造良性的城市商业空间生态。