目前城市商圈的商业发展已进入高级阶段，零售业态的调整使得城市核心商圈逐步向区域级和郊区型商圈释放。

本文针对2012-2016年全国40个重点城市新开业购物中心进行商圈分布的整体分析，看城市商圈正在悄然发生哪些变化？购物中心的选址开发将往哪些热门区域转移？各线城市和不同级别商圈购物中心的规模体量又有哪些不同？

监测范围及样本：全国40家重点城市2012-2016年商业面积2万㎡以上新开业购物中心。（上海、深圳、广州、北京、佛山、长沙、合肥、天津、杭州、苏州、成都、福州、西安、重庆、南京、武汉、郑州、青岛、中山、东莞、海口、济南、昆明、温州、常州、贵阳、南昌、南通、宁波、石家庄、扬州、珠海、厦门、沈阳、唐山、烟台、大连、呼和浩特、湖州、惠州）

5年间，主城区城市级商圈购物中心逐年递减，区域商圈崛起

从2012-2016年全国重点城市购物中心商圈分布来看，主城区城市级商圈的购物中心越来越少，呈逐年递减趋势，多分布在主城区区域级商圈。

其中，2016年有52.3%的新开业购物中心分布在区域级商圈，28.2%分布在非主城区或远郊商圈；分布在主城区城市级商圈则最少，仅有19.5%。

注：图表中占比数据均为购物中心数量占比（下同）

1. 一二线城市购物中心逐渐向区域级和非主城区转移

从城市级别的商圈分布来看，一二线城市购物中心主要分布于主城区区域级商圈。从2014年开始，一二线城市新开业购物中心逐渐向区域级或非主城区商圈转移，远超主城区城市级商圈。

二线城市主城区城市级商圈新增购物中心逐年减少非常明显。

2012-2016年，二线重点城市主城区城市级商圈新开业购物中心数量从2013年38.2%递减到2016年18.9%；反观非主城区商圈新开业购物中心数量则从17%增加到30%。

2 .三四线城市购物中心主要分布在主城区

三四线城市中，2012-2014年新开业的购物中心主要分布在主城区内商圈，2015-2016年主城区区域级商圈购物中心开发逐渐增多，同时主城区城市级商圈购物中心减少，并也开始向非主城区或远郊商圈发展。

2012-2016年典型城市购物中心商圈分布

典型城市选取标准：从2016年新开业购物中心超过4个的城市中，分别选取近年商业地产较为活跃的一二三线代表城市。

1.上海  2015-2016年向郊区商圈扩展速度快

近年，上海郊区商业体的发展咄咄逼人。典型如近郊的闵行区域，其2016年的虹桥天地、仲盛、龙之梦热度不减，宝龙城、七宝万科广场、新华联购物中心火爆开业人潮涌动；怡丰城、万象城、上海城开中心、颛桥万达广场或即将开业或施工如火如荼，还有号称巨大体量的天空之城“天荟”正在建设中。

在这一两年，大量商业体涌入，瞬间弥合了闵行几十年的商业空白。同时未来宝山、松江等地也均有大体量、现代化的新型商业体涌现。

上海2015-2016年向郊区商圈扩展速度非常快，其中2016年上海非主城区或远郊商圈开业购物中心占了新开业购物中心的32%。

此外，2016年以来，上海多个中心城区不约而同“启动”了大规模的商业调整与转型。

2.北京2016新开业购物中心有75%在丰台、大兴区

2016年，北京8个购物中心开业，其中6个位于丰台、大兴，商业总体供应超过77万平方米，北京南部区域商业得到了有效的补充，已形成相对平衡的区域多中心商圈结构，商业发展进入成熟期。

北京近几年核心商圈饱和度较高，不断往非主城区商圈、远郊区发展，多个商圈共同发展，具体从2014-2016年数据看，北京新开业购物中心超过57%在城市非核心商圈。

3.深圳2016新开业购物中心主要在福田、宝安、坪山新区

2016年深圳购物中心主要集中在区域级商圈，2015-2016年主城区城市级商圈购物中心仅占14-15.4%。

从片区来看，2016年新开业购物中心主要分布于福田、宝安、坪山新区等区域。

新开业的KK ONE、卓悦汇等项目均为片区首个大型购物中心，填补区域购物中心空白。

新沙天虹购物中心则是天虹试水购物中心升级版之作，中洲·πmall及东海缤纷天地体量均超5万平方米，对于其所处商圈商业升级发展有着不可替代的作用。

4.广州每年新开业购物中心有超21%面积在非主城区

近几年广州新开业购物中心正不断往城市非主城区商圈拓展，且拓展形式非常明显，城市级商圈新开业购物中心从2102年的33%下降到2015年的14%。

2016年因有广州天环Parc Central、广州IFC等购物中心开业，拉大了城市级商圈购物中心占比。

2012-2016年，广州非主城区或远郊商圈新开业购物中心面积占比，均超每年购物中心开业总面积的21%。

从区域来看，2016年天河、越秀、海珠、白云、番禺、南沙均有大型购物中心开业。天河区共5个购物中心开业，位列各区域开业数量之首，主要集中在天河路和珠江新城两大区域。

纵观预计开业项目区域分布，目前广州核心商圈商业供应量已趋饱和，其中白云区是2017年开业项目集中区域；海珠区也将推出3个项目，琶洲片区则是重点发展区域，万胜广场、六元素体验天地都是出于琶洲片区。

5.重庆2017年有80%新增供应位于非核心商圈

目前重庆商业地产市场板块，尤其是购物中心，每年高速向新兴区域扩张。2016年，重庆新开业购物中心有50%分布在主城区区域级商圈，37.5%分布在非主城区或远郊商圈。

重庆购物中心在建及待开发项目中，位于解放碑和观音桥两大核心商圈的购物中心项目总建筑面积约90万平方米，次级商圈近100万平方米；剩余超过180万平方米的未来供应将聚集于新兴区域，其中新兴区域和区县板块备受瞩目。

2017年，重庆新增供应有100万平方米零售物业开业，其中80%新增供应来自于新牌坊、照母山等非核心商圈，布局在区县的购物中心项目占比超过4成。

6.成都2017购物中心主要在成华、武侯和郫都区

目前，成都主城区城市级商圈新开业购物中心不断减少，从2012年的40%到2016年13%。其中，2016年新开业购物中心有50%在主城区区域级商圈，37.5%在非主城区或远郊商圈。

随着成都市三环内的待开发土地逐渐减少，不少开发商将关注点拓展至土地供应更加充沛的近郊区域。

从2016年新增供应的区域分布来看，郫县、龙泉、双流等圈层区县成为新亮点，商业地产开发逐步下沉至近郊区域，更加注重新兴商业板块，关注社区消费、家庭消费的发展。

2017年成都预计将有超500万平方米的商业项目亮相，高于2016年新增供应水平。同时开业的44个商业项目中，成华区以13个项目高居各区之首，武侯区和郫都区紧随其后。

7.苏州4年内有超33%的新开业购物中心在非主城区

2013-2016年，苏州新开业购物中心主要集中在新兴商圈，超过33%的新开业购物中心分布在非主城区或远郊商圈。

随着苏州老城区的改造和南部新城、太湖新城的建设发展，其城市格局发生了巨大变化。

城市的发展重心正在悄然南移西进，以万亚广场为首的吴江永康路步行街商圈已经不能满足城市发展的需求，随之而来的新城区商业开发也进入了快速发展时期。

2017年，苏州计划开业数量远超江苏南京、常州等地。究其原因，主要是苏州金鸡湖区域以及苏州新区均有大量商业供应。

8.南京近2年仅14%新开业购物中心在城市级商圈

2015-2016年仅有14%新开业购物中心分布在主城区城市级商圈，其中2016年有71%新开业购物中心分布在主城区区域级商圈。

2016年随着景枫KINGMO、21世纪太阳城、茂业天地、东方福来德等购物中心的相继开业，曾经以新街口为中心的商圈布局，正在被多点开花的商业综合体所打破。

此外，2017年计划开业的商业项目，总数超过20个，基本上集中在江北、河西、鼓楼滨江、雨花台、仙林等片区。其中，体量在5万平方米以下的社区型商业占到半数以上。

9.西安5年内新开业购物中心主要分布在主城区

2012-2016年，西安新开业购物中心主要还在主城区域商圈发展，其中2016年的西安商业地产市场可谓是火爆异常，8家购物中心、奥特莱斯先后开业，有75%的购物中心分布在主城区区域级商圈。

2016年4季度开通的西安地铁3号线，以半环式的走向穿越了西安最核心的区域，由西南到东北将高新、小寨、曲江和浐灞四大商圈相串联，3号线的开通不仅方便了人们出行，因它而聚集的人流量也将悄然改变这四大商圈的发展。

此外，万达还在西安继续疯狂式扩张，将投资500亿元在西安建设一座万达城。

10.青岛新落成购物中心主要分布于地铁沿线

2016年青岛地铁3号线开通激活了老商圈，导入大量客流，为传统李沧商圈提质升级提供了重大契机。

随着地铁线路的逐一开通，地铁网络交织而成，区域之间的限制被打破，青岛将迎来大商贸时代，商圈格局将被重塑。

根据监测数据，2012-2016年，青岛购物中心主要集中在2015-2016年开业，其中2014年仅有1家购物中心开业，并分布在非主城区商圈。

从整体开业分布来看，其商圈分布并无明显规律，但非主城区或远郊商圈分布明显，2016年有40%新开业购物中心分布在非主城区或远郊商圈。

青岛新开业购物中心的分布，主要因城市地铁规划对青岛商业地产的格局和发展具有深远影响，新落成或者规划中的大型综合体项目、购物中心等均分布于地铁沿线，形成了一个以地铁为纽带，多中心、多商圈共同发展的全新商业格局。

11.佛山自2013年主要分布区域级和非主城商圈

2016年佛山新增商业面积98.8万平方米，和前两年相比已达顶峰，佛山人均商业面积目前已达约0.49平方米。

作为佛山的成熟商圈，祖庙商圈2016年开业购物中心没有如前两年般猛增，新开的购物中心只有岭南站NOVA和华强广场两家，佛山最受瞩目的新兴商圈非千灯湖莫属。

从分布区域来看，佛山桂城商圈、祖庙商圈、千灯湖商圈及佛山顺德区均有2个商业项目开业，而广佛交界金沙洲区域、佛山三水区、三山新城、狮山、佛山西部也都有1个商业项目新面市。

自2013年开始，佛山新开业购物中心就主要集中分布在主城区区域级商圈和非主城区的新兴商圈。其中，2016年有58%的新开业购物中心分布在区域级商圈，25%分布在非主城区或远郊商圈。

12.合肥2016年有70%分布在主城区区域级商圈

2016年合肥仅有10%新开业购物中心分布在城市级商圈，20%分布在非主城区或远郊商圈，其余全部分布在区域级商圈。

合肥目前在运营中的购物中心项目超过25个，总面积超过300万平方米。与此同时，还形成了除四牌楼、三孝口、大东门等传统商圈以外的三里庵、北一环、站前路、马鞍山南路、黄望潜、天鹅湖等多个新兴商圈。

2017年合肥将有绿地、万科、禹洲、保利、恒大等商业地产开发商项目面市。

随着合肥地铁1号线的开通运营，合肥也正式开启了属于自己的地铁商业时代，未来随着多条地铁线路的开通，合肥的地铁商业也将成为常态。

13.海口新开项目多分布在主城区区域级商圈

2013-2016年，海口新开业购物中心主要集中在2016年，且大多分布在主城区区域级商圈。在目前海口市区域范围内，已成规模的现有商业综合体数量已经超过30个。

根据城市发展规划，近年在建、待建的综合体项目也多达37个，未来几年内，海口将新增商业面积1260万平方米以上，使总体商业面积达到1700万平方米。而按照海口常年居住人分摊，人均7.8平方米的商业面积，已远超全国平均水平。

海口2013-2016年新开业购物中心

14.珠海购物中心开发从三大商圈扩张到七大商圈

目前珠海商业版图不断向外扩张，其商业规划也逐渐趋向清晰和完整，已开业、在建和筹划中的商业项目，总供应量超400万平方米，珠海商圈也从原来的三大商圈，扩张到七大商圈。

珠海现代商业自2010年才缓慢起步，经历了6年蝶变，从原本拱北、吉大 、老香洲三大商圈，迅速扩张出新香洲、横琴、前山、南屏四个商圈新秀，基本是围绕板障山呈环形分布。

珠海2014-2016年新开业购物中心

各线城市购物中心开发体量有何不同？

1 .一线城市以中、小型购物中心为主，10万平方米以下的购物中心占比超过一半；20万平方米以上超大型项目2016年仅占1%。

2. 二三四线城市5~15万平方米的大型购物中心最为突出；与一线城市相比，20万平方米以上的超大项目在二三四线城市分布较多。

可以得出，商业越发达城市，商业项目更多以“小而美”形式出现，一是土地供应紧缺，二是地价等成本影响，三是更多追求精致运营。反之，商业欠发达地区，更多追求大而全的购物中心。

不同类型开发商在城市选择上有何特点？

1.开发商类型分布

从2012-2016年新开业购物中心开发商类型来看，民企占主导地位，港企、国企主要在一二线城市拓展，其中港企尤为青睐一线城市，外资企业则向三四线城市下沉明显。

2.2016年不同类型开发商商业项目分布

国企：大悦城、百联主要在国内一线城市布局，中海、绿地、华润主要布局国内二线城市；

民企：红星商业、新城控股、恒大主要在国内二三线城市布局，万科、龙湖主要在一线城市布局，万达则全国布局；

外企：凯德商业主要在国内一线城市，金鹰国际主要在国内重点二线城市布局；

港企：新鸿基主要在国内一线城市布局，瑞安、九龙仓、恒隆等主要在国内二线城市布局。

3.2016年在监测的40家重点城市中，国内新开业购物中心最多的开发商当万达莫属，其次为宝龙地产，主要分布在上海、山东、浙江等华东区域。

此外，瑞安、万科、中海、百联、保利、龙湖、绿地、砂之船、新城控股等开发速度也领先其他开发商。

注：主要选取2016年在国内40个城市中新开业超过2个购物中心的开发商