购物中心如何在二三线城市活得“如鱼得水”？

据中国购物中心产业咨询中心预测，中国在2025年之前会新开7000家大型购物中心，届时中国大陆的购物中心将超过一万家。

另大数据中心统计数据显示，2016全国开业大型商业项目465个。从面积上看，二三四线城市10-20万平方米大型购物中心最为突出，其中20万平方米以上超大项目主要分布在二三四线城市。

对于商业体量集中在10万方平方米及以上的二三四线城市来说，除了面对如百货、专业市场等已有传统商业竞争外，还有新开商业项目压力，二三四线城市商业项目如何操盘？2016年6月开业的烟台星颐广场或许能够为二三线城市如何做商业提供一些参考的样本。

作为复星地产的核心项目之一的烟台星颐广场，是集商业、住宅、办公和酒店于一体的城市综合体，定位为全家庭商业综合体的烟台星颐广场，规划总用地面积为79299.76平方米，规划总建筑面积为338630平方米，其中大商业约10万平方米。

据悉，这一定位也是烟台星颐广场运营方经过多方考察后，针对项目所在区域地理位置特征量身打造。

1.锁定目标客群量身打造

丨消费力强劲

烟台星颐广场地处山东烟台经济技术开发区中心，据悉，烟台开发区也是全国首批国家级开发区。相关数据显示，烟台开发区GDP1101亿元，增长8.26%， GDP总量及人均水平均居烟台市第1名，GDP居山东省各县市级第3名。开发区内社会消费品零售总额——108亿元，烟台市排名第二位。此外，全区内更是集结了超3000家工业企业、1400余家外商投资企业等，是全国重要的汽车工业基地、电子信息产业基地和装备制造业基地。

通过以上数据不难发现，烟台星颐广场所在的地理位置内并不缺乏消费力。

丨射消费人群超70万

烟台星颐广场周边三公范围内有黄海小区、凤台小区等住宅项目，辐射住宅区约26700户，预计入驻人数65000人。

并且，作为地区区域级核心商业的商业项目，烟台星颐广场位于开发区交通枢纽位置，3公里半径内可以到达G206国道、G15沈海高速，可重点辐射开发区东部及福山北部，西可覆盖大季家，辐射超70万消费人群；从交通上看，烟台星颐广场除了有9条直达项目公交车线路外，并且可到达芝罘区、福山区等区域。

丨区域内商业面临升级

另有一组方面数据显示，烟台市目前拥有六大商业功能区，其中市级商业功能区1个，区级商业功能区5个，并且区域商业交往不密切，有区域独立发展的态势。

作为区级商业的开发区商业功能区，大型的商场都集中在长江路两侧，商业业态基本以传统百货、超市、家电、个体商户为主，早期以彩云城为主，后期振华进入，区域商业档次得到一定提升，并且还有不少在建及将开业商业项目。

在此基础上，烟台星颐广场将项目客群锁定为开发区、福山区家庭客群、企业、办公商务人士等人群，项目则定位为全家庭一站式商业综合体，并于2016年6月开业。

2.打造全家庭一站式商业综合体

值得一提的是，烟台星颐广场的开发商和运营方则是星纬资本，由复地集团孵化而出、集结众多商业地产精英的星纬资本，在商业地产投资、开发、运营管理规模快速攀升，项目数量持续增加，目前已扩展至北京、上海、广州、武汉等全国13个一、二线城市，操盘25个商业和办公项目，管理总面积近200万平方米的资产规模。

复星地产控股副总裁、星纬资本执行总裁严华早前在接受赢商网采访时就曾透露，未来星纬资本将以“打造乐尚体验，开启美好生活”为使命，凭借强大的资源整合能力和开发运营经验，以“顾客至上”为服务宗旨，致力于实现打造集工作、生活、购物三位一体的城市商业空间。

这样的理念烟台星颐广场也随处可见，全家庭一站式商业综合体的项目定位下，烟台星颐广场涵盖购物、餐饮、娱乐、儿童体验、生活配套等业态，旨在为消费者提供一个商务洽谈、亲友欢聚、并集休闲购物娱乐全功能于一体的的生活场所。

据悉,烟台星颐广场独有的购物中心+Block街区的“双核驱动”商业模式，与烟台滨海城市特色相结合，将旅游、购物、饮食、娱乐、文化、聚会和健身等业态合理分布在购物中心和500米国际风情街中，并以三重街、三重廊、多首层的开放式布局，带来不同的生活新体验，打造开发区首个大型主题商业项目。

烟台星颐广场的各业态比例分别为：零售45.3%、餐饮27%、休闲娱乐18.2%、生活配套9.5%。

目前，已有近百个品牌入驻星颐广场，包括韩国CJ集团旗下的高端影院品牌CGV影院、一站式母婴儿童体验店孩子王、快时尚生活式品牌MJ Style、ASOBIO、国美电器、振华量贩、奥本健身、必胜客等知名连锁品牌进驻，烟台星颐广场到今年6月份开业率能达到85%。