成功的社区商业是这么设计出来的（下）

规划布局

（1）在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别

主力店：各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；

必备性商业：满足居民生活基本需求；

特色性商业：吸引客流，丰富业态。

（2）根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定 (如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性，另一方面也可以利用"三明治策略"将其设置在商业的端头，与位于社区入口的主力店构成"三明治"的"首、尾"两端；特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。

（3）要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开（如医疗诊所与餐饮店）。

业态落位敏感6要素

1、近邻敏感性：在业态落位问题上，部分业态对邻居的选择要求较高。有些业态如果落位较近将发生对经营商的不利影响，造成招商困难。

2、硬件敏感性：部分社区商业业态对硬件设施有一定的要求。

3、地段敏感性：通常情况下，便利店对在社区商业街中的选址有较高要求，往往会选择临近小区主出入口的地方，其租金承受力相对较强，可以适当满足其需求。五金建材等业态则在地段敏感性上较弱。

4、面积敏感性：市场上很多社区商业在产品规划上面积区间较窄，对不同业态实用性缺乏考虑，生活配套类业态通常面积很难超过100平方米。

5、楼层敏感性：休闲娱乐类业态通常可以接受二三楼业态，餐饮业态可接受一带二产品结构。

6、竞争敏感性：一是完全同业的竞争，涉及对同类业态数量的合理控制，取决于服务人口规模；二是指差异业态之间存在的经营品种的重叠竞争。这里则要重点考虑引导竞争业态的商家在经营档次、特色、时段实现错位。

外向型社区商业

外向型社区商业经营面积占比前四位的业态是：超市（53.1％）、休闲（22.7％）、餐饮（11.1％）、服务配套（6.1％）。

超市类：经营规模较大，不仅服务本住宅小区居民，还服务周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件，交通便捷；

休闲类：除了与交通条件有关，还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关；

餐饮类：作为辐射面较广的业态，在外向型社区商业中占有重要地位；

服务配套类：该类业态经营商家数量较多，单体需求面积较小，面积占比与个数占比差别较大。

其次，服饰精品、地产中介、美容也是较为重要的业态组成，经营商家个数占比达到17.6％、11.4％和5.1％，单体规模较小。

业态规划模式：

大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居

适合于片区商业氛围浓厚，人口数量较多，商业规模较大的项目。

社区超市＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容

通常适合居住人口暂时较不密集，商业氛围较浅薄，但前景较好的片区。

中间型社区商业

中间型社区商业既立足于满足本小区的居民生活需要，又兼顾外部消费群。相比外向型社区商业，一般情况下，其对外的辐射力要求较低，反映在业态组合上，辐射力较强的大型超市、大型餐饮、休闲娱乐所占比例会有所降低。

商业经营面积占比前四位的业态是：超市（30.4％）、餐饮（25.4％）、服务配套（8.8％）、休闲（7.4％）。此外，美容类业态经营面积占比与休闲较接近，为6.1％。

超市类：通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民，与外向型社区商业的大型综合超市不同，核心商圈辐射人口通常达到10万以上；

餐饮类：中间型社区商业没有大型超市主力店，往往是社区标超发挥龙头商家及满足居民日常生活需求的作用，而中间型社区商业也需要较大量的外来消费群支撑经营，结果往往是对外辐射面较广的餐饮商家占了较大比例；

美容和休闲类：休闲业态比例大幅下降了约15.3％，美容业态经营面积则上升了3.9％。

业态规划模式：

规模较小的综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容

较适合于片区商业氛围一般，人口数量较多，商业规模适中的项目

社区标超＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容

较适合于片区商业氛围一般，人口数量不多，商业规模相对较大的项目

内向型社区商业

内向型社区商业主要服务于本社区居民，体现在业态组合上，对外辐射面较广的业态所占比例也相应较小。经营面积占比前四位的业态是：超市（28.4％）、餐饮（15.8％）、服务配套（17.4％）、美容（8.3％）。

由于内向型社区商业面积相对外向型及中间型而言较小，且其主要的四大业态比例显得较均衡，经营面积都不会太大；对外经营性质较强，需要较多消费群支撑的休闲业态占平均数的7.8％。比例不高，并且内向型社区商业规模较小，因此其主要服务对象是本住宅社区居民，与内向型社区商业的特性相符。

业态规划模式：

社区标超＋服务配套＋适量餐饮＋美容

较适合于商业规模适中，片区交通条件欠缺区域

品牌便利超市＋服务配套＋适量餐饮＋适量美容

较适合于商业规模较小，社区居民即可支撑商业经营