太原市商业地产2016年度总结

2016年被人称为“中产时代的开始”，中高端消费市场需求增加，加之住宅市场遭遇频繁调控，商业地产投资呈快速增长态势，迎来了新的发展契机。

2016年前三季度，中国GDP平均增长6.7%，经济保持平稳增长速度。产业结构持续改善。

前三季度，最终消费对国内生产总值的贡献达到58.4%，比2014年底大幅提高8.2个百分点，拉动GDP增长4个百分点，高于资本形成总额和净出口对GDP的拉动。

由于住宅地产不断受到政策限制，竞争也接近饱和，商业地产投资规模在逐年加大，赶超商品住宅投资速度。特别是进入2016年，随着中国城市化进程加快、中产阶层群体的壮大以及各种去房地产库存对商业地产倾斜，都推进了商业地产市场的整体发展。

但商业地产去化压力大、商办物业同质化严重，加之互联网的冲击，使得商业地产的投资人变得谨慎。

在住宅地产战战兢兢，如履薄冰的时候，太原市的商业地产也在悄然发生着巨大的变化。

2015年9月万达广场的开业，吸引了众多太原人的目光，在为北城人民又增加了一处综合型消费场所的同时，更是成为太原市商业发展的一个标志性节点，因为从此开始，太原市的商圈格局正式由单核心阶段进入到多核心阶段。

随着各大房企在太原市各区内大规模住宅项目落地的同时，其配套社区商业也打破了太原传统以集中式商业为主的单一化商圈内容，各种主题街区式社区商业形式也开始闪亮登场。在第四季度，北美N1文创中心、富力广场、中正天街，再加上蓝山1958，这些新兴的极具个性化的社区商业中心，又为太原市商业地产添上了浓墨重彩的一笔。

一、 宏观环境

1.城市GDP分析

良好的经济是城市商业发展的基础条件。

太原市经济在经历了前两年的较大波动后，终于在2016年有所起色，基本保持了稳定发展的趋势。2016年1季度、上半年，全市GDP分别增长了8.8%、8.3%，到前3季度统计，延续了8%以上的增长走势增长8.3%，实现地区生产总值（GDP）2075.07亿元，分别高于全国（6.7%）、全省（4.0%）1.6、4.3个百分点。

太原市GDP水平在国内其他省会城市中仍处于较落后位置，根据前三季度中国主要城市经济排名来看，太原在统计的100个城市中仅排名68位。

2.社会零售消费水平

太原受经济下滑影响，近几年社会消费品总量不断增加，但增速有所放缓，特别是2015年增速降至十年来最低值5%左右。今年整体有所好转，前3季度，全市社会消费品零售总额1220.53亿元，增长7.9%，增速比上半年（7.4%）加快0.5个百分点，比1季度（6.3%）加快1.6个百分点。预计今年社消品增速可回到10%以上，未来太原商业消费**仍然不容小觑。

3.居民收入水平

人均可支配收入是消费开支的最重要的决定性因素，从人均可支配收入来看，太原市居民收入持续较快增加，虽然增幅由前些年的双位数增长，转为单位数，但增长速度仍接近8%。截止2016年前三季度，人均可支配收入已接近3万元，说明太原市居民消费能力还将进一步提高，对消费市场的需求也将继续扩大。

4.储蓄余额

在居民储蓄余额方面，由于当前银行储蓄利息较低，使得居民储蓄余额增速大幅降低，2014年太原市城乡居民储蓄余额增长接近停止，仅增长0.5%，表明居民存款意愿降低，从另一方面也表明居民的消费和投资意愿有所增加，商业销售与经营的市场空间较大。

当前太原市宏观经济已经企稳，并有一定程度的回升，说明整体经济转型已经开始取得初步效果，在此带动下，未来居民收入及消费力都将会进一步提升，商业消费市场空间可以预见，由此必将继续带动商业地产的持续快速发展。

二、 太原商业市场盘点

1.当前太原市商圈格局

1）“2+3“格局稳定，环线经济逐渐发力，或现多商圈共存局面

随着城市格局扩大，消费人口数量增加，出行的交通成本也不断提高，原有的柳巷商圈、亲贤长风商圈两个城市级商圈，以及下元商圈、朝阳商圈、长风西三个次级商圈，已经不能完全满足人们休闲、购物、娱乐、文化等更多消费需求，众多社区级的商业中心应需求而生。在大商圈之外，这些小型的商业中心承担了人们日常的休闲需求，丰富了城市的业态，增加了消费体验，同时也标志着城市开始向多商业中心的格局发展。加之太原中环快速路的建成，沿线地块商业价值突现，二环经济带逐步呈现，加速了多中心商业格局的演变。

在城市快速向外扩张的过程中，许多较大规模的住宅项目应运而生，如恒大绿洲、富力城等，此类项目由于聚集了大量中高端消费人群，同时在其整体规划影响下，在其项目周边逐渐形成了新的社区级商圈，吸引着城市中产消费力，更容易产生消费黏性，分散城市核心商圈的吸引力。

随着太原市城市建设的大力推进，城市的交通和居住环境都有很大的提升，居民对消费环境的要求也越来越高，传统商圈由于受硬件条件和城市配套不足的限制，将逐渐被新商圈所赶超，在城市规模进一步扩大的情况下，相信还会有其他城市级商圈再出现，同时也将有更多的社区商业中心出现，太原市商业开始迈入成熟发展期。

2）住宅开发渐趋饱和，商业地产崛起

集中商业通常指百货商厦、购物中心、和专业卖场等“大盒子”形态的商业体。目前太原市集中商业主要存在于前述提到的几大核心商圈之内，作为大体量的集中商业，其城市商圈的消费基数足以支持其良好的经营。但是随着城市扩大，交通成本逐渐提高，对于一些居民的基本生活消费，如餐饮、茶酒吧、娱乐游艺、健身休闲、培训教育等，人们开始希望能在10分钟左右的步行时间就可到达的范围内来实现，于是出现了一种新的商业业态：社区邻里中心或者社区生活广场。

与传统集中式商业的“大盒子”相似的是，社区生活广场也具有良好的购物环境、丰富的商品类别等要素，但区别是其体量较小，往往在5万平米以内，主要服务于周边2公里范围内的居民。从业态上，其更偏向于餐饮、娱乐、休闲类，辅助以少量的零售业态，属于“小而精”。

2014年后，太原市已开发住宅区逐渐成熟，配套商业陆续面市，城市边缘化区域的富力广场、万达广场、北美N1、万科蓝山1958等极具个性化的项目，给予了城市居民更多消费选择，总体格局上呈现出了多点开花的局面。

3）区域型社区商业为主流，社区商业提档升级加速

社区商业与居民的生活息息相关，主要服务于居民日常消费需要，所以基本以住宅底商形式分布于各大小区外围。老旧小区周边的社区商业受限于建筑问题，往往由一层的住宅改造而来，面积小、结构差，而新建住宅小区在统一的规划设计下，无论从建筑形象和结构上，都更适合商家经营使用。

传统的太原市社区商业由于产权分割出售，缺乏统一的规划和运营管理，往往以自给型商业为主，餐饮及零售类业态在社区商业中占比较大，为满足项目自身及片区内居民基本生活消费需求。社区商业规划、招商、运营的缺失，导致社区商业实际空置率较高，商家、品牌更迭频繁，常常会看到商家年年更换，只有房东挣钱的情况。

随着社区商业的增多，商家经营意识的提升，以及社区商业运营新模式的出现，社区商业也将出现统一的运营管理，业态组合更合理，商家生存力更强，盈利的机会更大。同时，品牌开发商自有社区商业品牌树立的过程中，也在影响着本地开发商，关注商业运营管理，保障商业整体运营。

根据最新的统计数据显示，2016年太原市各类消费品中，基本生活类消费额已经接近200亿元水平，远超其它类型商品，可见社区商业的发展前景十分广阔。

2.太原商业地产发展

1）商业用地供求

太原含商业用地（商住、商业及商服综合）供应近五年来均保持着200万平米以上供应量，2016年供求比1.29，同比下降21%，底价或低溢价成交情况频现。

2016年太原市含商业用地成交约232万平米，其中单纯商业用地仅13.51万平米，住宅配套商业整体占比较大，在城市商圈环境逐渐成型稳定的环境下，社区商业成为市场重头戏。

综合近三年含商用地成交情况来看，未来2-3年，太原商业新增供应面积约450万平米。其中纯商业供应约105万平米。

2）商用物业供应情况

2016年商业市场供求50.5万平米，同比下降9.1%，商业库存去化缓慢，市场库存量有增无减。TOP3商业供应项目为绿地中央广场、龙城天悦、优山美郡项目，占总供应量的22%。

商业市场总体供应中包含专业市场：红星美凯龙、润恒果蔬交易中心项目，占总供应量的13%。

2016年商业总体供应中，商办物业节奏放缓，集中式物业大多以租赁为主，社区型商业占比达68%。

3）商用物业成交情况

2016年商业市场，供求表现优于2015年同期，成交总面积16.1万平米，同比增长106%，成交均价为26708元/平米。2016年商业市场成交主力恒大系项目：滨河左岸（23568元/平米）、恒大雅苑（18457元/平米）、恒大御景湾（22458元/平米）。

在市场大环境低迷的情况下，商业的保值属性凸显，尤其是在万达、平阳景苑商业的带动下，成交价格一路走高；商业价值不易受市场环境所影响，决定商业价值的仍然是地段和人流量，相较其他物业类型，客户对价值属性高的商业的投资意愿相对较强；

未来市场商业供应量不断增加，更加剧商业去化难度，但随着城市不断发展，未来商业将会成为重点发展方向。

3.太原市商业地产产品特征梳理

1）年度销售型商业物业面积特征

选取2016年商业用房成交TOP10中典型项目进行产品分析：

2016年度成交商铺户型中，小面积商业（50平米以下）占比62%，小面积产品更受市场青睐；

商业属性偏中的复合型项目，如北美金棕榈、公元时代城项目，商业物业面积以小取胜，小面积、低总价以实现快速去化；

恒大系社区商业产品中，各项目商业物业各面积段均有规划，以30-70平米实用型面积为主；

2）年度销售型商业物业价格特征

目前太原市在售商业项目以恒大、万科等品牌房企项目为主，其共同的特点是以快节奏的开发和强有力的营销领先着龙城房地产市场。

市区内超3万元/平米商业项目中正乐居天街、平阳景苑项目；万科城更是以交通及规划优势，商业售价领跑太原市南城；

3）年度销售型商业地产销售模式变化

纵观太原市商业地产的销售，单纯从量上来说与住宅不可同日而语，但由于商业独有的投资属性和相对稳定持续的经营收益，使得商业地产仍受到大量投资者的青睐。

目前市场中在售的商业物业主要以社区商业为主，无论是街区式的还是底商形式的，都遇到了销售速度慢的去化困难。究其原因，无外乎商业单价高，加上商铺设计的面积普遍偏大，导致单铺的总价平均都在300万上下，对投资者的支付能力有较高的门槛，同时由于投资者对新开发项目的短期人流量、商业氛围等都极度缺乏信心，所以在投资入手时就表现的格外谨慎。

为了解决这一矛盾，不少开发商被迫以售后返租的形式来推动销售，但由于其自身缺乏对商业地产的真正理解，更无商业运营的意识，所以所谓的返租不过成为了变相的打折。商铺仍然空在那里，不死不活。但作为投资人最终还是要面对返租期到期后，如何再次招商的问题，这一模式可谓治标不治本。

今年以来，在国内社区商业大发展的背景下，以于朗润云商为典型的一批社区商业运营服务商陆续出现，针对社区商业销售难、运营管理难、投资者回报难等问题，进行了大胆的尝试，以资源平台为基础，将开发商、业主、商家联系在一起，通过打造良好的生态商业圈，实现了社区商业快速成型、快速销售、统一形象等目标，满足了各方的需要。

三.年度太原商业市场新亮点

新商业项目

1）特色街区商业——万科蓝山1958生活广场

概况：蓝山1958生活广场位于万柏林区和平南路与长风西街交汇处北200米，系万科蓝山项目配套社区商业。项目总占地约1.8万平米，总建筑面积约4万平米，共3栋建筑，由临街社区底商和一条商业内街组成。太原万科蓝山，前身是兴建于1958年的太原锅炉厂，蓝山1958生活广场也正得名于此。万科在保留原有老厂房的建筑基础上，赋予其新时代的商业使命，传承着一个城市的记忆。

品牌：

亮点：项目定位于河西一站式生活广场，系龙城首创开放式街区式商业，通过Y字形敞开式入口，导入约80米长商业内街，更设置了趣味景观小品丰富购物体验。

2）主题街区商业——北美N1文创中心

概况：北美N1文创中心系香港新弘祺继北美新天地之后的第二个商业体，项目位于晋阳街与体育路交汇处，总占地面积，总建筑面积约13万平米。不同于北美新天地，北美N1落位于“文化创意生活”，功能业态包含创意零售、时尚餐饮、酒吧及KTV、影院、剧场、展览、设计工作室、设计酒店等，

品牌：戏厨房、Lavazza生活馆、琥珀餐厅、柔软**

亮点：太原首家文化创意主题商业街区，山西省最大的创意办公和艺术人文商业相结合复合式文化商业综合体，不少品牌更是首进太原，内部导视、装修、交通等使用创意元素，趣味十足。

3）综合型街区商业——中正乐居天街

概况：中正乐居天街位于并州路与并州东街交汇处，项目总占地8000平米，总建筑面积约5万平米，由三层外街与七层的内部商业盒子组成，构成半围合式购物街区。项目是一个集住宅、商业、大型超市与一体的综合性项目，目前招商已完成90%。预计将于2017年初开业运营。+3

品牌：永辉超市、呷哺呷哺、横店影城、加拿大西餐西点、花舍咖啡、屈臣氏

亮点：雄踞太原并州路核心位置、现代感十足的外立面造型、开放式街区及连廊退台设计，保证了商业价值最大化。商家品牌选择上，天街突出体验性……

4）集中式购物中心——万达广场

概况：太原万达广场位于杏花岭区解放路与城坊街交汇处，于2015年9月30日开业。商场总建筑面积约30万平米，

品牌：永辉超市、万达百货、万达宝贝王、万达影城

亮点：山西首家开业的万达广场，凭借龙潭湖、府西街、解放路的优越区域位置，万达150万平米综合体造了一座城。万达广场更是在北城打造了一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等多元素为一体相结合的“一站式”“体验式”的商业。

5）社区生活商业——恒大绿洲

概况：太原恒大绿洲位于小店区大运路以西康宁街以北，小区约12000户，总建筑面积约159万平米，其中11万平米商业街，环绕项目小区。项目于2014年11月交房，商业进过两年招商及调整，已逐渐形成以恒大影城为引擎的社区商业圈，辐射小店及富士康的区域级社区商业中心。

品牌：恒大影城、丰悦塘美食广场、江原道韩式烤肉、港轩茶餐厅、

亮点：社区商业运营的成功案例，以点带线，以线连面，商业辐射乃至小店镇板块。

四.2017年商业地产发展关键词

1.体验式消费环境。

体验式消费已经成为线下商家与线上网商对抗的“尚方宝剑”了，在满足消费者复杂多样的需求方面，体验式商业通过场景化的构建，赋予视觉、触觉、味觉等感官上的刺激，从而更好地促发消费者的购物行为。小到甜品店，大到购物中心，大家都在努力营造自己的特色环境。如中粮的大悦城、K11、太古地产的太古系列等都是此中代表。

2.复合式新业态。

近两年在台湾诚品书店的复合式经营模式取得成功的带动下，国内的同类业态层出不穷，方所书店、言又几等一批文化类复合商业，引领了时尚的风潮。这些复合商业中，包括了文化、休闲、餐饮、零售等多种内容，结合其个性且极具文化表现的特点，掀起了一场商业风暴。

3.商业+金融新模式。

基于商业地产必须运营才能发展的特点，如何完善商业物业的整体运营产业链，专业运营是商业地产增值的必经之路。由此诞生出诸多商业地产第三方服务商，优质的第三方服务，除了应深入了解商业市场，了解消费需求，拥有强大的招商能力，更应具备强大的资产运营能力，能够为开发商建立起完善的“MIOE”（M A并购、Improve改造、Operate持有经营、Exit金融退出）架构。目前，国内只有极少数第三方服务机构有能力操作资产证券化MIOE的全方位商业运作模式，但随着商业地产逐渐走向成熟，这一服务内容也将成为评价第三方服务商综合服务能力的重要指标。