为什么说2017是实体零售重新出发的转折年？

以体验为内核的服务型消费在中国正处于由上层中产阶级“量变”和消费结构“质变”双重驱动的风口。种种迹象表明：实体商业将重拾增长的潜力！

1.基本面——零售基本面逐步转向实体零售

网购对实体商业的冲击正逐步减轻，线上零售更加积极地拥抱线下实体，并将之作为重要的未来增长领域。

购物中心和实体店在体验性和场景化方面的不断提升，将从供给侧为消费升级创造条件，并持续推动消费者向实体商业回归。

从消费者和消费能力的角度看，随着收入的增加，上层中产/富裕家庭占比，将在未来五年中突破全国家庭数量的一半。他们消费主导力的加强，对消费升级起到进一步的推动作用。

以体验为内核的服务型消费在中国正处于由上层中产阶级“量变”和消费结构“质变”双重驱动的风口。

中国供给侧的改善，需要实体商业的贡献，因此，2017年或将是实体零售重新出发的转型之年。

2.供应面——2017年800万㎡新增供应逼近

2017年，中国整体零售物业市场新增供应量预计将进一步放大，市场将迎来800万平方米左右的新入市项目。其中，北、上、广、深四大一线城市占供应总量的29%左右，其余二线城市约占71%。

一线城市中，北京和广州两地新增体量不大。北京有超过6成的项目位于王府井和CBD的核心商圈，且由有经验的业主开发和运营；而广州仅有一个新项目入市。深圳和上海的供应总量分列全国首、次位。

二线城市中，未来三年，中西部四城将面对持续大量新增供应的考验。其中成都、武汉作为品牌进驻该区域的门户城市风险相对较小。华东区域的供需平衡相对较好，但无锡商铺租赁市场仍存较大风险。

3.需求面——传统服饰品牌扩张持续放缓

据CBRE监测，2016年奢侈品牌和百货商场继续优化整合其原有门店网络，轻奢品牌和多品牌买手店增长稳定。

快时尚品牌仍然保持较快的扩张势头，但受国际快时尚品牌布点继续向下一级城市渗透和个别品牌关店的影响，增速亦有所放缓。

4.新消费——从商品到服务，绿色健康引领新风潮

现今，消费者需求的更迭与升级，正在引领零售业从传统的服饰穿戴向生活方式转型，更多地关注文化娱乐、健康生活等多维度的消费体验，“健康”和“酷玩”成为两大增长主题。

据调查，82%的中国消费者愿意花更多的钱购买健康食品。

消费者在饮食方面从注重美味和性价比，到追求安全、健康的食品，催生了餐饮行业有机、新鲜材料的餐厅涌现，传统餐饮品牌力推出健康饮食新概念。

预计2017年将有更多的健康餐饮品牌获得资本市场的青睐，从而拥有充裕的资金用以门店或渠道的扩张。

·首先，中国消费者从速溶咖啡明显向冲调咖啡倾倒，亦是对健康和品质餐饮追求的体现。

目前，中国人均年咖啡消费量仅为5杯，还远远低于日韩每年人均300杯的水平，以及全球240杯左右的平均值，这一巨大差距，昭示出咖啡连锁店经营商在中国所面临的巨大的市场机遇和成长空间。

·其次，运动相关消费是“健康”这一新消费主张下另一个重要分支。

据统计，到2020年，每周参加1次及以上体育锻炼的人数达到7亿，经常参加体育锻炼的人数达到4.35亿，体育消费总规模达到1.5万亿元。

近年来井喷的马拉松赛事场次，也是“全民健身”的见证，预计2017年将举办500场马拉松赛事。

与运动健身蓬勃兴起相对应的，是运动服饰装备亮眼的销售业绩和扩张计划。

新消费环境下，运动休闲品牌的发展已进阶为“科技+运动”时代，预计2017年，运动休闲品牌将继续保持活跃的扩张趋势，并在此基础上更多地融合移动互联网功能。

·此外，近年来电影票房的迅速增长、主题乐园产业的蓬勃发展，都印证了不断增长的娱乐新消费的需求。

展望2017年，文娱类零售商将在门店数量和商家品类上有进一步的提升，以IP概念、亲子、体验为主题的零售门店将进一步扩展，选址重点区域仍将是居民收入较高、消费力较强的一线城市以及核心二线城市。

CBRE大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示：“线上、线下的零售模式在博弈多年后从完全对立进阶为相互融合，以及居民收入的快速增长驱动了中国基数庞大的消费者持币寻找消费升级的下一站等因素，实体商业重拾增长的潜力。2017年或将是实体零售重新出发的转型之年。”

5.新机遇——投资需求持续活跃，海外投资稳中生变

在流动性宽松的背景下，2016年商业地产大宗交易市场交投活跃，全年成交总额达1,500亿元，同比上升85%，创下历史新高。

展望2017，投资需求尽管受到货币政策、汇率及物业租赁市场波动的影响，但商业地产供应阶段性峰值，以及地产基金到期迫近等因素都将促使国内可交易资产数量增加，交易活跃度仍将保持较高水平。

2016年下半年以来，收紧流动性闸门推进去杠杆的呼声渐起。

在2017年“稳健中性”的货币政策下，国内基准利率预计稳定在低位，货币供应增速虽预期小幅回调，但仍将平稳增长，理财、信托和债券等产品的监控亦全面加强，国债利率的上行进一步压缩房地产投资回报率及无风险利率间的利差，因此回报率难有大幅下行空间。

在优质资产供不应求以及海外投资受限的双重作用下，预计未来整体回报率仍趋平稳。流动性渐紧，商业地产资产价格拐点已至。

写字楼市场：预计个别写字楼租金进入下降通道的一线城市或迎来资产价格的盘整期，在供求情况有所好转的一线城市（如广州写字楼市场），资本值可能步入加速期。二线城市在供应压力下租金仍将受压，但总体需求将从P2P退潮的低谷中走出。

零售物业市场：二线城市投资回报率预计亦进一步分化，成都、杭州、南京等基本面稳健、供求关系相对平衡的强二线城市，回报率预计有所压缩。

物流地产市场：受有限的土地资源及稳定租赁需求的带动，整体资本值仍呈上升态势。

据观察，十三五规划期间，轨道交通向二三线城市延伸，2020年预计全国有50个城市拥有地铁。2015年中国城镇化率超过55%，2020年将提高至60%。

交通设施的完善和人口的导入，往往意味着商业版图的扩大，因此，城市化的主旋律下，人口导入和基础建设成为了判断投资机会的量尺。

而且，继第一次全国写字楼供应高峰期已过去十年，预计自2017年起，老旧物业体量将大幅增加。

由于设计、建造的原因，市场上有大量存量资产折旧较快，又或是因为市场格局演变，原有物业未能实现最佳用途。

在核心商圈新增供应减少、可售物业有限的背景下，中心城区里城市更新、翻新改造物业带来的增值型投资机会，将为回报率要求更高、资产管理经验丰富的投资者带来机会。

与此同时，消费升级的主题始终贯穿于商业地产市场。随着中产阶级群体的扩大以及消费者收入水平的提高，国内消费需求已经从衣食住行等生存型消费向精神层面的享受型消费推进。

在此背景下，体验、餐饮、教育以及服务类消费将对商业地产格局产生巨大影响。

据欧盟委员会2016年数据显示，中国企业研发投资额同比大增24.7%，全球排名第四。

包括汽车制造业、计算机、通信、医药制造业等高端制造业的利润均以高于传统制造业平均增速的速度在扩张。

产业价值链升级及传统制造业往中西部迁移，催生了科技园和高级厂房的投资机会。

此外，近期在持续的资本外流带来人民币进一步贬值的压力下，中国政府加强资本管控，并对国企10亿美元以上的境外不动产交易实行更为严格的审核。

这将使得以大型国有企业及保险公司为代表的中国买家，在选择投资标的时将更为谨慎、对投前环节的把控将更为严格。

然而，中国资本“走出去”的长期趋势以及长期国家发展战略不会改变。加之国内经济增长放缓、成熟物业竞争激烈、回报率下行等因素，以及央行货币政策分化、人民币贬值预期，将成为更多投资者向海外资产配置倾斜的催化剂。但受近期政策风向影响，2017年交易可能集中在下半年。

新机遇新挑战，对于所有的连锁零售企业，这既是挑战，更是机会，谁能抢占先机，抓住每一个难得的产业机遇，进行战略性的发力，谁就有可能成为行业里的NO.1。